عدد بحرانی در بخش مسکن

به گزارش عصر گمرک به نقل از دنیای اقتصاد، ‌روزرسانی یک شاخص در بازار مسکن مشخص کرد «جمعیت محروم از خانه حداقلی» طی ۵/ ۱ دهه اخیر ۲برابر شده است. وضعیت جدید شاخص «فقر مسکن» حاکی است ۴ دهک اول خانوارها زیر خط «فقر مسکن» قرار دارند. این شاخص، معرف توان مشخصی برای پرداخت اجاره‌بها یا هزینه تامین مسکن است. دو شاخص دیگر، دلیل فقیرتر شدن خانوارها در بازار مسکن را توضیح می‌دهد.
تازه‌ترین مطالعات درباره شاخص «دسترسی خانوارها به خانه حداقلی» نشان می‌دهد: چهار دهک درآمدی کشور زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند که نشان‌دهنده وضعیت بحرانی این شاخص است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شاخص «فقرمسکن» شاخصی است که جمعیت توانمند برای دسترسی به خانه حداقلی را سرشماری می‌کند. براساس این شاخص، خانوارهایی که به لحاظ درآمدی و هزینه‌ای بتوانند برای تامین مسکن توانایی پرداخت هزینه اجاره یک واحد مسکونی 60مترمربعی با استاندارد حداقلی شامل آشپزخانه، حمام و مصالح حداقل نیمه‌دوام را با توجه به متوسط درآمد خانوارها در کشور داشته باشند، بالای خط فقر مسکن قرار می‌گیرند.
با لحاظ این معنا و مفهوم، جدیدترین محاسبات انجام شده از سوی فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن درباره «شاخص دسترسی به خانه حداقلی» نشان می‌دهد‌ جمعیت خانوارهای زیر فقر مسکن در کشور به 42 درصد رسیده است. به این معناکه 4 دهک اول درآمدی و بخشی از دهک 5 درآمدی به زیر خط فقر مسکن کشیده شده‌اند.
پیش از این برای نخستین‌بار شاخص خط فقر مسکن در سال 93 محاسبه و اعلام شد.
فردین یزدانی اردیبهشت ماه سال 93 نتایج اولیه نسخه جدید طرح جامع مسکن را که با استناد به مطالعه بانک‌جهانی در نیمه دهه‌80 انجام شده بود، در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داد.
نتایج این مطالعات نشان داد در سال 84، 24 درصد یا یک‌چهارم خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسکن هستند. محاسبات انجام‌شده برای این شاخص بار دیگر در سال 92 با استناد به داده‌های مربوط به ماه‌های پایانی سال 91 نشان داد‌ خط‌ فقر مسکن جمعیت بیشتری از خانوارهای ایرانی را در برگرفته است به‌طوری‌که 33 درصد از خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشتند. به تعبیر دیگر، در نیمه دهه 80، دو دهک اول درآمدی و حدود نیمی از دهک سه و در ابتدای دهه‌90، 3‌دهک اول و بخشی از دهک درآمدی چهار در زیر خط فقر مسکن قرار گرفتند. به این ترتیب، طی 5/ 1 دهه گذشته جمعیت زیر خط فقر مسکن تقریبا دو برابر شده است.
فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن که به‌تازگی نتایج این مطالعات مربوط به این شاخص را به روزرسانی کرده، معتقد است، جمعیت خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند در سال 99 قطعا افزایش پیدا کرده است. تنزل معیشت و اقتصاد خانوارها، رشد نرخ تورم عمومی کشور و جهش اجاره‌بها سه عامل مهمی هستند که در دور‌شدن خانوارها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشته‌اند.
افزایش تعداد خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند طی 5/ 1‌دهه گذشته می‌تواند یک معنا و مفهوم مشخص نیز داشته باشد و آن اینکه، سیاست‌های وضع شده در این بازه زمانی‌ که اتفاقا دو طرح بزرگ خانه‌سازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر و مسکن ملی که هدف اصلی آنها خانه‌دار کردن اقشار موردنیاز حمایت بوده است، جوابگو نبوده‌اند چراکه اگر اجرای این طرح‌های ساخت مسکن به‌صورت موثر و گسترده اثرگذار بودند وضعیت شاخص دسترسی به خانه حداقلی باید بهبود پیدا می‌کرد. این در حالی است که با قرار گرفتن 4 دهک در زیر خط فقر مسکن جمعیت ضعیف و مورنیاز حمایت در این بخش نسبت به سایر وضعیت اقتصاد کلان‌ که دو دهک اول بیشتر نیازمند حمایت هستند، بیشتر است.
همین نکته باعث شده که از نگاه فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن، یک وضعیت بحرانی در بازار مسکن به لحاظ دسترسی به یک خانه حداقلی شکل بگیرد.
از همین‌رو دو گام مهم باید در اولویت کاری سیاستگذار بخش مسکن قرار گیرد تا بازار مسکن به لحاظ این شاخص از وضعیت بحرانی فاصله بگیرد.
اقدام نخست، تامین مسکن با اتکای حداکثری به سازوکار بازار و اقدام دیگر مداخله هدفمند در بازار مسکن است. به اعتقاد وی، این دو اقدام موجب می‌شود بی‌نظمی حاکم در بازار مسکن که بخشی از آن به دلیل سیاستگذاری نادرست است، بخشی از وضعیت نامناسب در تامین مسکن رفع شود و به این ترتیب این بازار از فاز «بحرانی» به «نامطلوب» تغییر وضعیت دهد. از جمله سیاستگذاری‌های مناسب برای ساماندهی بخش مسکن، اجرای سیاست مالیاتی است.
دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم‌های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن در کشورهای پیشرفته دنیاست که یک نمونه موفق استفاده از آن را در آمریکا می‌توان مشاهده کرد. در واقع در این کشورها مالیات سالانه املاک مسکونی ستون مالیات‌های بخش مسکن برای ثبات‌بخشی به قیمت واحدهای مسکونی با اهرم مالیاتی و جلوگیری از آشفتگی قیمتی در بازار مسکن در نتیجه فعالیت غیرمعمول و هیجانی تقاضای غیرمصرفی در بازار ملک است.
در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مالیاتی، مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می‌کنند و نکته قابل‌توجه در آن است که کشورهایی در کاربرد این اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده‌اند که بدون هیچ‌گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به‌صورت سالانه کرده‌اند.
تجربه سایر کشورها و همچنین محاسبات انجام‌شده نشان می‌دهد اخذ این نوع مالیات می‌تواند ریسک بلااستفاده نگه‌داشتن واحد مسکونی در بازار را برای مالکان آنها افزایش دهد. از این طریق، بخشی از واحدهای مسکونی که تاکنون بلااستفاده بوده‌اند، به بازار خرید و فروش و بخش دیگر روانه بازار اجاره خواهند شد و به این ترتیب به ساماندهی بازار املاک کمک می‌شود. در واقع کنترل جهش قیمت از طریق وضع مالیات سالانه ملکی، ریسک بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی را به‌قدری بالا می‌برد که باعث فروش یا اجاره آنها می‌شود و به کنترل تورم اجاره نیز منجر خواهد شد.
البته برآوردهای انجام‌شده حاکی از آن است که در صورتی‌که این مالیات با نرخ جهانی ۵/ ‌۰ تا ۵/ 1 و نرخ تصاعدی از ملاکان (بیش از یک خانه‌ای‌ها) اخذ شود، هزینه‌ای برای بلااستفاده‌گذاشتن و احتکار ملک که تاکنون برای مالکان صفر بوده به‌وجود می‌آید و احتکار ملک در این بازار برای مالکان ریسک پیدا می‌کند، در نتیجه گروهی از مالکان اقدام به فروش واحد مسکونی و گروهی دیگر اقدام به عرضه ملک در بازار اجاره خواهند کرد. نکته مهم آنکه، علاوه بر این اثر، اخذ این نوع مالیات از بازار مسکن یک اثر ثانویه نیز دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: اثر ثانویه اجرای این سیاست در بازار ملک این است که مانع از ورود سرمایه جدید (ملک‌بازی جدید) می‌شود که مخرب بازار ملک است و در شرایطی منجر به ایجاد رکود، جهش قیمت یا اضافه‌پرش خواهد شد؛ چراکه تا حدود زیادی این سرمایه‌ها از بازار ملک خارج و به سمت بازار سرمایه هدایت می‌شوند.

وضعیت جدید سه شاخص مهم بازار مسکن

فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در بخش دیگری از مطالعات خود درباره بازار مسکن، وضعیت سه شاخص اثرگذار و مهم دیگر در این بازار را نیز بررسی کرده است.
شاخص اول، «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن در شهر تهران» است. این شاخص برخلاف شاخص دسترسی به مسکن که 100 درصد درآمد را برای مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن لحاظ می‌کند، به این صورت محاسبه می‌شود که یک خانوار با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود، چند سال زمان برای صاحب خانه شدن نیاز دارد؟
نتایج تازه‌ترین مطالعات درباره این شاخص حاکی از آن است که در دو دهه گذشته یعنی در فاصله سال‌های 79 تا 99، فاصله خانوارهای تهرانی تا صاحب خانه شدن 3برابر شده است؛ یعنی اگر یک خانوار تهرانی در سال 79، با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود، پس از 12‌سال صاحب یک خانه 100 متری می‌شد، این فاصله در سال 99 به 66 سال افزایش پیدا کرده است.
شاخص مهم دیگر، شاخص دسترسی به مسکن است. به‌طور استاندارد این شاخص در بخش زیادی از کشورهای جهان حدود 5 سال است اما محدوده این شاخص در شهر تهران اکنون به 22 سال و در کل کشور به 10 سال رسیده است. فاصله ایران در مقایسه با سایر کشورهای دنیا در دسترسی به این شاخص نشان می‌دهد وضعیت بازار مسکن در این شاخص نیز در وضعیت بحرانی قرار دارد. برآوردهای جهانی حاکی از آن است که زمانی که این شاخص بالای 5 سال قرار می‌گیرد، وضعیت به شکل نامطلوب و 10 سال و بیشتر به شکل بحرانی گزارش می‌شود.
سومین شاخص مهم موردمحاسبه در مطالعات این صاحب‌نظر بازار مسکن، سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار است.
بررسی‌های انجام شده حاکی از آن است که سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار در سال گذشته برای یک واحد 75 مترمربعی، به 58 درصد رسیده است.
این شاخص برای کل کشور معادل 28درصد محاسبه شده است. آن طور که برآوردهای انجام‌شده از سوی فردین یزدانی بیان می‌کند، تعداد خانوارهای مستاجر در کشور طی 5/ 3 دهه گذشته، یعنی از سال 65 تا 99، سه برابر شده است.
اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال‌65، فقط 12‌درصد خانوارهای ایرانی مستاجر بودند که براساس اطلاعات آخرین دوره سرشماری نفوس و مسکن، سهم خانوارهای مستاجر از کل خانوارهای ایرانی در سال 95 به 8/ 30درصد رسیده است.
برآوردهای انجام شده از سوی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن حاکی از آن است که تعداد خانوارهای مستاجر ایرانی در سال 99 بازهم افزایش پیدا کرده و به حدود 38 درصد رسیده است. البته وضعیت این شاخص برای خانوارهای تهرانی به شکل دیگری است، به طوری‌که براساس برآوردهای انجام شده، 42 درصد خانوارهای تهرانی را مستاجران تشکیل می‌دهند یا به تعبیر دیگر 42 درصد تهرانی‌ها‌ در سال 99 مستاجر بوده‌اند.