اجاره‌نشینی مشکلی برای مستأجرها و مشکلی بزرگ‌تر برای شهرها و ملت‌هاست که در ایران هم حدود یک قرن سابقه دارد. سابقه چی؟ سابقه حمایت‌نکردن دولت‌ها از اجاره‌نشین‌ها. و این مشکل همچنان ادامه دارد.
تاریخ انتشاريکشنبه ۲۴ بهمن ۱۴۰۰ - ۱۱:۱۸
100 سال حمایت‌نکردن دولت‌ها از اجاره‌نشین‌ها
دوره «اجاره‌نشینی خوش‌نشینی» کی بود؟
به گزارش پایگاه تخصصی و خبری تحلیلی عصر گمرک، سال ۱۲۶۳ شمسی که جمعیت دارالخلافه ناصری یعنی همان تهران عهد ناصرالدین قاجار را سرشماری کردند، معلوم شد یک‌سوم جمعیت، اجاره‌نشین هستند. آن‌روزها تهران ۱۰ هزار خانه مسکونی داشت و در هر خانه به‌طور متوسط ۱۵ نفر زندگی می‌کردند؛ خانه‌هایی بزرگ بودند و اتاق‌هایی دورتادور حیاط که هر کدام را به یک خانواده اجاره داده بودند.
باقی خانه‌ها هم خالی نبود و هر خانه‌ای که خالی می‌شد زود برایش مستأجر می‌آوردند و این کار دلیل داشت و «جعفر شهری» مورخ معاصر در کتاب «تاریخ اجتماعی تهران در قرن سیزدهم» نوشته است: «صاحب‌خانه‌ها را این عقیده بود که سرپناه به کسی دادن علاوه بر عملی انسانی، ثواب اخروی را هم همراه می‌دارد و این اعتقاد دیگر که خانه پُر از دشمن باشد، خالی نباشد و چندان که اتاقی از خانه‌شان خالی شده بود به اول کسی که از آنها طلب کرده بود، رضایت می‌دادند، بدون آنکه سوال و جوابی در میان آورند یا مطالبه پیش‌اجاره یا پول پیش و مانند آنی داشته باشند».
نخستین حمایتی که نشد!
وضعیت اجاره‌نشینی در تهران و سایر شهرهای ایران تا اواخر دوره قاجار بدون دردسر پیش می‌رفت؛ تا اینکه در سال ۱۲۹۴ شمسی قرار شد از درآمد اجاره مسکن مالیات بگیرند. همان‌موقع در مجلس شورای ملی گروهی از نمایندگان به‌دلیل ضعف مالی اغلب مستأجران با مالیات بستن روی این نوع درآمد مخالفت کردند و دلیلشان هم این بود که پیش‌بینی می‌کردند مالکان منازل این مبلغ مالیات را بکشند روی اجاره‌بها. البته آن‌موقع به دلیل مشکلات مالی دولت، این قانون در نهایت تصویب و اجرا شد و مالیات را گرفتند.
از اوایل قرن حاضر و در دوره پهلوی اول تهران شهری بزرگ‌تر شد با جمعیت ۴۵ هزار خانواری. در مقابل، تعداد املاک مسکونی حدود ۲۲ هزار خانه بود و این یعنی نیمی از خانوارها اجاره‌نشین بودند و اجاره‌نشینی شد دردسر اقشار ضعیف تهرانی‌ها.
در سال ۱۳۰۷ شمسی نیز یک قانون مدنی جدید در مجلس ایران تصویب شد و قوانین مربوط به اجاره‌نشینی بازتعریف شد ولی مشکلی حل نشد. دوباره در سال ۱۳۱۷ قانونی به تصویب رسید و این بار دولت با هدف تعدیل اجاره‌بهای مسکن به‌طور مستقیم در روابط مالک و مستأجر دخالت کرد ولی باز هم هیچی! فقط این قانون در سال‌های بعدی چند بار بازنگری شد. در سال ۱۳۲۶ شمسی دوباره آیین‌نامه‌ای توسط هیئت دولت به تصویب رسید تا اختیارات مؤجر و مستأجر محدودیت‌های بیشتری داشت و مطابق قانون مدنی باشد و همین.
گذشت تا دوره پهلوی دوم رسید و به‌دلیل بیکاری گسترده در روستاها و شهرستان‌ها جمعیت تهران و شهرهای بزرگ بیشتر و بیشتر شد و کار بیخ پیدا کرد و دوباره در سال ۱۳۳۹ شمسی بر اساس قوانین فرانسه قانونی اختصاصی برای اجاره‌نشینی تصویب شد که البته این هم راه به جایی نبرد و از درد اجاره‌نشین‌ها کم نکرد.
دهه ۵۰ شمسی؛ نخستین شوک قیمتی مسکن
در دهه ۴۰ شمسی وضعیت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ خراب بود و قرار شد با بلندمرتبه‌سازی یعنی همان آپارتمان‌سازی مشکل کمبود مسکن حل شود.در اوایل دهه ۵۰ نیز نخستین برج‌های مسکونی تهران به بهره‌برداری رسید ولی این کار نتیجه عکس داد و نخستین شوک قیمت مسکن در تهران ثبت شد؛ کارشناسان می‌گویند این شوک که با افزایش ناگهانی قیمت سیمان همراه بود نتیجه توسعه بی‌برنامه در بخش مسکن بود. از سال ۱۳۵۰ شمسی طی ۵ سال قیمت مسکن در تهران ۶ برابر شد و اجاره‌ها هم چند برابر شد.
دوران طلایی اجاره‌نشینی!
در دهه ۶۰ شمسی شرایط بهتر شد و شاید دوران طلایی اجاره‌نشینی همان‌موقع بود. آن سال‌ها به‌دلیل شرایط فرهنگی و اجتماعی حاکم بر کشور، مردم هوای یکدیگر را داشتند. نتیجه آن که مالکان مستاجرانشان را از رنج خانه‌به‌دوشی و اسباب‌کشی سالانه نجات دادند و اجاره‌نامه‌های چندساله بسته می‌شد و و مکرر هم تمدید می‌شد. دیگر اینکه به‌دلیل موفقیت دولت در کنترل تورم، خانه هم چندان گران نبود و با چند سال پس‌انداز می‌شد سرپناهی خرید و مالک خانه خود شد.
خیلی‌ها یادشان است در دهه ۶۰ و حتی در دهه ۷۰ رسم بود که تازه عروس‌ها و تازه دامادها اول زندگی‌شان چندسالی اجاره‌نشینی می‌کردند و بعد با پس‌اندازشان و پول پیش خانه‌ای که اجاره کرده بودند و کمی هم قرض‌گرفتن و کمک گرفتن از اطرافیان، خانه‌ای نقلی می‌خریدند و خلاص. این‌طوری بود که برخی صاحب‌خانه‌ها پُز هم می‌دادند که دستشان خوب است و خانه‌شان شگون دارد و هر کسی در خانه‌شان چند سالی اجاره نشسته یکراست رفت خانه خودش!
قیمت رفت هوا!
تا اواخر دهه ۷۰ شمسی همچنان وضعیت اجاره‌نشینی قابل تحمل بود، ولی در دهه ۸۰ شمسی قیمت مسکن رفت هوا و نرخ اجاره هم که بله دیگر، با قیمت مسکن صعود می‌کند. در این دهه خانه‌سازی به یک تجارت پرسود تبدیل شد و بازار مسکن شد بازار دلالی و قیمت‌های هیجانی و همین شرایط نابه‌سامان یکی پس از دیگری شوک‌های قیمتی پدید آورد و دهان‌ها را باز گذاشت از قیمت یک مترمربع آپارتمان در فلان خیابان یا قیمت اجاره یک خانه در فلان محله. معلوم است این وسط دل اجاره‌نشین‌ها خون شد و آمار هم که گرفتند، معلوم شد در تهران که پیشتاز گرانی مسکن در ایران بوده و هست ۳۴ درصد بودجه خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.
شرایط ناجور قیمت مسکن و اجاره‌بها به دهه ۹۰ شمسی هم کشیده شد و تا سال ۹۵ این‌طوری شد که ۴۷ درصد بودجه خانوارهای تهرانی صرف هزینه مسکن می‌شد. از اقدامات دولت‌های اخیر در حمایت از اجاره‌نشین‌ها یکی اینکه همان‌گونه که در اواخر دهه ۸۰ دولت اقدام به تعیین سقف افزایش اجاره‌بها کرد و این طرح شکست خورد. در سال ۹۷ نیز دوباره طرحی برای سقف‌گذاری افزایش مبلغ اجاره حداکثر ۱۰ درصد در سال مطرح شد که این یکی هم شکست خورد.
در این میان موضوع مهم این است که در تهران و همه شهرهای بزرگ ایران خانه خالی هست، ولی اجاره داده نمی‌شود. در همان اواسط دهه ۹۰ شمسی نیز قرار بود سامانه املاک جدیدی راه‌اندازی شود تا با شناسایی خانه‌های خالی حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران و در مجموع حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی به بازار فروش یا اجاره مسکن عرضه شود که این سامانه راه‌اندازی نشد.
حالا هم بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور یعنی حدود ۸ میلیون خانوار منتظرند تا با حمایت و همکاری مجلس و دولت وضعیت اجاره‌نشینی بهبود یابد و فرصتی هرچند کوچک برای خانه‌دارشدن‌شان مهیا شود؛ خدا کند که بشود.
امین رحیمی
انتهای پیام/.
باقی خانه‌ها هم خالی نبود و هر خانه‌ای که خالی می‌شد زود برایش مستأجر می‌آوردند و این کار دلیل داشت و «جعفر شهری» مورخ معاصر در کتاب «تاریخ اجتماعی تهران در قرن سیزدهم» نوشته است: «صاحب‌خانه‌ها را این عقیده بود که سرپناه به کسی دادن علاوه بر عملی انسانی، ثواب اخروی را هم همراه می‌دارد و این اعتقاد دیگر که خانه پُر از دشمن باشد، خالی نباشد و چندان که اتاقی از خانه‌شان خالی شده بود به اول کسی که از آنها طلب کرده بود، رضایت می‌دادند، بدون آنکه سوال و جوابی در میان آورند یا مطالبه پیش‌اجاره یا پول پیش و مانند آنی داشته باشند».
نخستین حمایتی که نشد!وضعیت اجاره‌نشینی در تهران و سایر شهرهای ایران تا اواخر دوره قاجار بدون دردسر پیش می‌رفت؛ تا اینکه در سال ۱۲۹۴ شمسی قرار شد از درآمد اجاره مسکن مالیات بگیرند. همان‌موقع در مجلس شورای ملی گروهی از نمایندگان به‌دلیل ضعف مالی اغلب مستأجران با مالیات بستن روی این نوع درآمد مخالفت کردند و دلیلشان هم این بود که پیش‌بینی می‌کردند مالکان منازل این مبلغ مالیات را بکشند روی اجاره‌بها. البته آن‌موقع به دلیل مشکلات مالی دولت، این قانون در نهایت تصویب و اجرا شد و مالیات را گرفتند.
از اوایل قرن حاضر و در دوره پهلوی اول تهران شهری بزرگ‌تر شد با جمعیت ۴۵ هزار خانواری. در مقابل، تعداد املاک مسکونی حدود ۲۲ هزار خانه بود و این یعنی نیمی از خانوارها اجاره‌نشین بودند و اجاره‌نشینی شد دردسر اقشار ضعیف تهرانی‌ها.
در سال ۱۳۰۷ شمسی نیز یک قانون مدنی جدید در مجلس ایران تصویب شد و قوانین مربوط به اجاره‌نشینی بازتعریف شد ولی مشکلی حل نشد. دوباره در سال ۱۳۱۷ قانونی به تصویب رسید و این بار دولت با هدف تعدیل اجاره‌بهای مسکن به‌طور مستقیم در روابط مالک و مستأجر دخالت کرد ولی باز هم هیچی! فقط این قانون در سال‌های بعدی چند بار بازنگری شد. در سال ۱۳۲۶ شمسی دوباره آیین‌نامه‌ای توسط هیئت دولت به تصویب رسید تا اختیارات مؤجر و مستأجر محدودیت‌های بیشتری داشت و مطابق قانون مدنی باشد و همین.
گذشت تا دوره پهلوی دوم رسید و به‌دلیل بیکاری گسترده در روستاها و شهرستان‌ها جمعیت تهران و شهرهای بزرگ بیشتر و بیشتر شد و کار بیخ پیدا کرد و دوباره در سال ۱۳۳۹ شمسی بر اساس قوانین فرانسه قانونی اختصاصی برای اجاره‌نشینی تصویب شد که البته این هم راه به جایی نبرد و از درد اجاره‌نشین‌ها کم نکرد.
دهه ۵۰ شمسی؛ نخستین شوک قیمتی مسکن
در دهه ۴۰ شمسی وضعیت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ خراب بود و قرار شد با بلندمرتبه‌سازی یعنی همان آپارتمان‌سازی مشکل کمبود مسکن حل شود.در اوایل دهه ۵۰ نیز نخستین برج‌های مسکونی تهران به بهره‌برداری رسید ولی این کار نتیجه عکس داد و نخستین شوک قیمت مسکن در تهران ثبت شد؛ کارشناسان می‌گویند این شوک که با افزایش ناگهانی قیمت سیمان همراه بود نتیجه توسعه بی‌برنامه در بخش مسکن بود. از سال ۱۳۵۰ شمسی طی ۵ سال قیمت مسکن در تهران ۶ برابر شد و اجاره‌ها هم چند برابر شد.
دوران طلایی اجاره‌نشینی!در دهه ۶۰ شمسی شرایط بهتر شد و شاید دوران طلایی اجاره‌نشینی همان‌موقع بود. آن سال‌ها به‌دلیل شرایط فرهنگی و اجتماعی حاکم بر کشور، مردم هوای یکدیگر را داشتند. نتیجه آن که مالکان مستاجرانشان را از رنج خانه‌به‌دوشی و اسباب‌کشی سالانه نجات دادند و اجاره‌نامه‌های چندساله بسته می‌شد و و مکرر هم تمدید می‌شد. دیگر اینکه به‌دلیل موفقیت دولت در کنترل تورم، خانه هم چندان گران نبود و با چند سال پس‌انداز می‌شد سرپناهی خرید و مالک خانه خود شد.
خیلی‌ها یادشان است در دهه ۶۰ و حتی در دهه ۷۰ رسم بود که تازه عروس‌ها و تازه دامادها اول زندگی‌شان چندسالی اجاره‌نشینی می‌کردند و بعد با پس‌اندازشان و پول پیش خانه‌ای که اجاره کرده بودند و کمی هم قرض‌گرفتن و کمک گرفتن از اطرافیان، خانه‌ای نقلی می‌خریدند و خلاص. این‌طوری بود که برخی صاحب‌خانه‌ها پُز هم می‌دادند که دستشان خوب است و خانه‌شان شگون دارد و هر کسی در خانه‌شان چند سالی اجاره نشسته یکراست رفت خانه خودش!
قیمت رفت هوا!
تا اواخر دهه ۷۰ شمسی همچنان وضعیت اجاره‌نشینی قابل تحمل بود، ولی در دهه ۸۰ شمسی قیمت مسکن رفت هوا و نرخ اجاره هم که بله دیگر، با قیمت مسکن صعود می‌کند. در این دهه خانه‌سازی به یک تجارت پرسود تبدیل شد و بازار مسکن شد بازار دلالی و قیمت‌های هیجانی و همین شرایط نابه‌سامان یکی پس از دیگری شوک‌های قیمتی پدید آورد و دهان‌ها را باز گذاشت از قیمت یک مترمربع آپارتمان در فلان خیابان یا قیمت اجاره یک خانه در فلان محله. معلوم است این وسط دل اجاره‌نشین‌ها خون شد و آمار هم که گرفتند، معلوم شد در تهران که پیشتاز گرانی مسکن در ایران بوده و هست ۳۴ درصد بودجه خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.
شرایط ناجور قیمت مسکن و اجاره‌بها به دهه ۹۰ شمسی هم کشیده شد و تا سال ۹۵ این‌طوری شد که ۴۷ درصد بودجه خانوارهای تهرانی صرف هزینه مسکن می‌شد. از اقدامات دولت‌های اخیر در حمایت از اجاره‌نشین‌ها یکی اینکه همان‌گونه که در اواخر دهه ۸۰ دولت اقدام به تعیین سقف افزایش اجاره‌بها کرد و این طرح شکست خورد. در سال ۹۷ نیز دوباره طرحی برای سقف‌گذاری افزایش مبلغ اجاره حداکثر ۱۰ درصد در سال مطرح شد که این یکی هم شکست خورد.
در این میان موضوع مهم این است که در تهران و همه شهرهای بزرگ ایران خانه خالی هست، ولی اجاره داده نمی‌شود. در همان اواسط دهه ۹۰ شمسی نیز قرار بود سامانه املاک جدیدی راه‌اندازی شود تا با شناسایی خانه‌های خالی حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران و در مجموع حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی به بازار فروش یا اجاره مسکن عرضه شود که این سامانه راه‌اندازی نشد.
حالا هم بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور یعنی حدود ۸ میلیون خانوار منتظرند تا با حمایت و همکاری مجلس و دولت وضعیت اجاره‌نشینی بهبود یابد و فرصتی هرچند کوچک برای خانه‌دارشدن‌شان مهیا شود؛ خدا کند که بشود.
امین رحیمی
انتهای پیام/.
https://asrgomrok.ir/vdcd.z0x2yt0kka26y.html
